ご自宅の前の道路には種類があるのはご存じですか？実は何の気なしに通行している家の前の道には

ご自宅の売却価格に強烈な影響を与える要素が盛り沢山とあるのです。それはそれはびっくりするほど。

今回は、そんな重要な家の前の道、略して前道（まえみち）に関してご説明させて頂きます。

順不同で説明させて頂きますのでニュアンスを感じ取ってくださればこれ幸いです。

 

☆幅員4m以上の市道（建築基準法42条1項1号道路）

こちらは、市が管理している、市所有の道路です。何ら影響を及ぼすこともなく広ければ逆にプラス効果が期待できるので、前道がこちらの方はとりあえずニンマリしましょう。

 

☆幅員4ｍ未満の市道、若しくは私道（建築基準法42条2項道路）

こちらは、道路の幅が1.8ｍ以上4m以下で、市道若しくは個人所有の私道です。

建物を建築する場合、原則として幅員4m以上の道路にその土地が2m以上接していなければならないという接道義務があります。建替えで新築住宅を建築する際、道路幅員が4mに満たない場合はセットバックをしなければなりません。セットバックとは道路中心線より2m下がったところを敷地として取り扱い、セットバック部分は新築時に建蔽率、容積率の計算に含めてはいけないという制限が掛かります。もちろんそこには建築物も不可です。またこのセットバックの施工作業は道路として使用する為ですが、セットバック時（新築時）の所有者の費用負担になります。

 

☆位置指定道路（42条1項5号道路）

こちらは主に、複数区画の分譲地で申請される私道です。家の前道半分を持ち分としているケースが多いです。この道路は新しいものであればキチンとした申請をしているので、トラブルになることは少ないのですが、問題は古い位置指定道路です。建築基準法上の道路とはいえ、私道には変わりないため、家の前に鉢植えを置いたり私物を置いたりと好き勝手なことをされているケースがあります。例えば自宅の前は綺麗にしていてもお向かいの家がそんなことをしていたらどうでしょう。中々の破壊力で売れにくくなります。

尚、位置指定道路の場合、その申請時に道路幅員を決めており、現況が4m以上であろうと申請時の道路幅員以下であれば復元しなければなりません。あくまでも建替え、新築時のお話になりますが意外にこのケースは結構あり注意が必要です。重要事項説明に詳しく記載して説明しなければ引き渡し後、高確率で揉めます。買主様の資金計画にない余分な費用負担が発生するからです。

 

☆非該当、未判定道路

まず非該当は建築基準法上の道路という扱いはされていない道路です。原則、公道に面していない為、建て替え不可となります。未判定道路は市役所の方で判定をしていない道路ですが、判定して頂くと大体非該当か基準に当てはまれば42条2項道路になるといった感じです。判定結果は非該当の方が多めです。

建築基準法上の道路に面していない場合、建て替えは出来ないのかと言われると必ずしもそうではないです。

救済処置的な建築基準法第43条第2項第2号許可という手段が残されております。こちらの申請が通れば新築を建てられるのですが、案件内容により道路所有者の同意が必要だったり、土地家屋調査士に依頼しなければならなかったりと費用、時間が掛かります。また道路所有者より同意を得られないケース等も考えられたりと結構な難点があります。又、この許可申請は新築の度に取得しなければならず、恒久の安心は得られません。

『うちは中古住宅だから関係ないよね』と思われた方、残念ですが影響はあります。

中古住宅で販売した場合、買主様が住宅ローンを使用される場合は、購入される不動産に担保の価値があるかどうかを銀行が判定します。もし建て替えが出来ないとなれば担保価値はゼロで判定される為、住宅ローンは使用できません。道路が非該当で中古住宅の場合は引き渡しまでのプロセスの中に43条申請が入っていない為、43条申請が通るか通らないか確定することは出来ません。私共はこれこれこういう根拠で43条申請は通る可能性が高いと銀行担当者に説明して住宅ローンの審査をしてもらいます。それでも、住宅ローンの結果は厳しく、金利が高い、自己資金が必要などの条件付きで審査が通るケースがほとんどです。

中古住宅ではなく、土地として検討され新築を建てる場合は、手続き上43条第2項第2号許可を取得するため、買主様としては予定していた費用として元から入っておりますので費用的には全然痛くはないです。

 

総括

ご自宅を丁寧にご使用された方ほど、前道でご自宅の評価が下がることに憤りを覚えられると思います。

大切なご財産ですから手放すときには、揉め事なく平安にことを進めていくのが一番かと存じます。

買主様と揉めたとき、例え売主様に落ち度がなかったとしても、売主様も巻き込まれます。なぜなら買主様は取りやすいところから取ろうと法律家に諭されるからです。

安心な不動産取引には知識経験が最重要で、しっかりとご自宅の問題点を指摘してくれる不動産屋さんの方が間違いありません。良薬は口に苦く、忠言は耳に痛しという言葉もあります。

不動産の調査、査定、販売は弊社テクノ住宅販売にお任せください。

弊社には知識経験豊富な正直者のスタッフしかおりませんのでご安心ください。十分な不動産調査をした上、売主様にとって最も利益のある販売が出来るよう日々精進しております。押忍！