夏真っ盛りではないですが、温度変化で服装が右往左往のことかと存じます。くれぐれもお体にお気を付けくださいといったところで、本日は媒介契約の種類をお話させて頂きます。ご存じの方も多いとは思いますが、媒介契約とは、売主様と仲介に入る不動産業者との契約で、ざっくり言うと売却させて頂く為の契約です。

今回、東京とか他の地域は関係なく、富田林市、河内長野市、南河内郡のエリア限定で当てはまる話をさせて頂きます。ド直球の本音の部分でお話を致しますので、後々削除するかも知れません。

では、媒介契約の種類をサクサク説明させて頂きます。押忍。

1. 専属専任媒介契約

この契約は窓口の仲介業者一社独占の形で、例え売主様が買主様を見つけたとしても、我が社を通してもらいますよという、ちょっと強気な契約です。その分、不動産屋にも負担があり、近畿レインズ（ここに登録することにより、他業者も買主様に物件を紹介することが出来ます）への登録は媒介契約後五日以内に行う義務があり、週一で業務報告をしなければならないので色々タイトです。毎週あれやこれやとお祭り騒ぎの物件の場合は良いですが、水平線のような動きの物件の場合は良い報告が出来ないため、これをおススメする業者は最近少なめです。

2. 専任媒介契約

この契約は窓口の仲介業者一社独占の形は変わりませんが、売主様が買主様を見つけた場合は直接契約しても問題ござらぬという契約です。近畿レインズへの登録は媒介契約後七日以内に行い、二週間に一度業務報告をを行う義務があります。専属専任ほどの窮屈さがないため、こちらを勧めてくる業者さんが一番多いと思います。専属専任と専任は窓口の立場を確保出来ておりますので、どこの業者さんが買主様を見つけても、仲介手数料を売主様から頂けるポジションに付いているので、安心して広告を出すことが出来ます。弊社でも売主様にとって一番利益があるのは、こちらの契約だと考えており基本的にはお勧め致します。

3. 一般媒介契約

この契約は窓口の仲介業者を一社に絞らず複数の仲介業者に依頼することが出来る契約です。媒介契約の中で一番ユルい契約と言っていいでしょう。まず近畿レインズに登録義務はありません。そして業務報告義務もありません。ネットでは単純に窓口多い方がいいじゃんと一般媒介契約をおススメする記事もあり、鵜呑みにして一般媒介契約一択で来社される売主様もおられますが、断言できます、その記事大間違いのトントンチキです。基本的にこの契約を選んだ方が良い売主様は、買主様がこぞって取り合いになるような、相場より安く誰でも欲しいような物件を売りたい方になります。この場合は業者が競って販売活動を行いますので、一般媒介の理想的な効果が発揮されます。しかし、価格を相場並みで販売したい場合は、仲介業者も最初だけ動きますがあとはさっぱり熱が入らず、他の業務を優先致します。我ら不動産業者は仲介手数料を頂くことで生計を立てておりますが、時間をかけて資料を作成し、費用を掛けて広告を打ち出し、頑張って頑張ってただ働きでした、、、なんてことはしたくないのであります(涙)。結局、どこの馬の骨かわからないような我々の話を信じて頂き、専属専任か専任でご契約頂いているありがたい売主様の為に頑張ろうと思うのが人情でしょう。またポータルサイトで同じ物件がベタベタと並んでいるのを見たことがある方も多いと思いますが、あれは複数社が窓口の一般媒介物件の特徴です。各社写真やまどり資料の載せ方が違い、例えばA社が綺麗に資料を作成し、明るい物件写真を載せていたとしましょう。B社は資料も雑で暗い写真を載せ、A社掲載の資料を見ていいなと思ったお客様がB社の雑な写真や資料を見て、やっぱやめとくかと折角のA社の頑張りを打ち消すようなこともあり、やってられるかチキショーメ現象が発生致します。アットホームやSUUMOで一度ご覧頂ければ我々の嘆きがお分かり頂けることでしょう。

逆にこちらから一般媒介契約をおススメする場合は、少し価格が高めや難しい状況の案件など、売却までにお時間が掛かると最初から予想が出来るときです。重々内容をご説明させて頂いた場合、一般媒介契約ではありますが、売主様は他の業者に依頼されることはありません。ある程度の期間になるので契約の拘束力が低い一般媒介は最適で、とてもありがたいことに信頼関係は厚い気がします。

まとめ

一般媒介のご説明が一番長くなりましたが、専属専任、専任にも注意が必要な点がございます。

俗にゆう囲い込みというものです。これは媒介契約を結んでいる場合、自社で買主様を見つければ、売主様買主様両方から仲介手数料を頂けますが、故意にその状況に持っていくという悪意100％なやり方です。レインズというものは、全ての不動産業者に情報が行き渡り、売主様が一番高い価格で不動産を売却できるようにできたシステムです。しかしお金が絡むとズルい考えの人間が出るのは世の常です。レインズ登録はしておりますが、まだ物件ありますか？と確認した際には、『商談中です』や『資料作成中です』など買主様が見つかるまで自社で囲い込むことから、囲い込みと言われております。自社より高い価格で申込があったとしても売主様に伏せて自社の案件を優先するなど中々の背信行為ですが、通常売主様にはバレないのでやりたい放題な業者さんが多いです。『そんなこといっても誠実に販売活動してくれる業者さんいるのー？』とお悩みの方、ご安心してください。いてます、そんな業者が富田林市、河内長野市、南河内郡のエリアには！！！

少し照れますが、我ら熱血テクノ住宅販売は地域密着、全力疾走、信用第一なスタッフしかおりませんので、皆々様のご信頼にお応えできるよう日々精進しております。もす。