「相続した実家をどうするか悩んでいる」
そんなご相談を、弊社活動エリアでも数多くいただきます。
誰も住まなくなった家をそのままにしておくと、固定資産税や草刈り、管理の負担が重くなり、
“何となく放置してしまっている”という方も少なくありません。

しかし、いざ売却を考えると必ず出てくるのが——

「売ると税金が高いって聞いたけど、本当ですか？」

はい、本当です。
実は、不動産を売って利益が出た場合には「譲渡所得税」という税金がかかります。
ただし、ある条件を満たせば最大3,000万円まで非課税になる制度があります。
それが今回のテーマ、**空き家特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）**です。

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🧮 1｜そもそも「譲渡所得税」とは？

家や土地を売って得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、これに税金が課されます。
計算式で表すと、次のようになります。

💡 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

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● 取得費とは？

家や土地を買ったときの金額や、建築費、購入時の仲介手数料などが「取得費」です。
しかし、相続の場合は当時の資料が残っていないことが多いため、
その際は「概算取得費」として、**売却価格の5％**を取得費とみなすことができます。

📘 例）
売却価格 2,000万円 × 5％ ＝ 100万円（取得費）

また、売却のために支払った仲介手数料などが「譲渡費用」にあたります。

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● 実際の税金はどれくらい？

所有期間によって税率が変わります。

相続の場合は、被相続人の所有期間を引き継ぐため、通常は「長期譲渡（20％）」となります。

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● 計算例

相続した家を2,000万円で売却し、概算取得費5％（100万円）・諸費用100万円とすると——

2,000万円 －（100万円＋100万円）＝ 1,800万円（譲渡所得）

この1,800万円に20％の税率をかけると、

💰 約360万円の税金 がかかります。

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🌟 2｜ここで登場する「空き家特例」

この税金を大きく減らせるのが空き家特例です。

もしこの特例を使えれば、

1,800万円 － 3,000万円（控除）＝ 0円

つまり、税金がゼロになることもあります。

まさに「知らなかった」で数百万円損をしてしまう制度です。
この特例は、相続後に放置されがちな空き家を減らす目的で作られました。
国としても、老朽化した空き家の放置を防ぐために、
「売却・活用する人」を優遇しているのです。

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🏚 3｜適用される条件

では、どんなときにこの特例が使えるのでしょうか。
以下のすべてを満たす必要があります。

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✅（1）売却の期限

• 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

• かつ、制度の適用期限である
  2016（平成28）年4月1日〜2027（令和9）年12月31日の間であること。

📍たとえば、2024年7月に相続が発生した場合は、2027年12月31日までに売却すれば対象です。

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✅（2）建物の条件

• 昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て住宅（マンションは対象外）

• 被相続人が亡くなる直前まで居住していた

• 相続直前に他の居住者がいなかった

• 相続後から売却までの間、住んだり貸したり事業に使っていない

💡 2019年4月1日以降の譲渡では、
被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、
一定の条件を満たせば対象となります。

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✅（3）売却金額の上限

• 売却価格が 1億円以下 であること。

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✅（4）耐震基準を満たすこと

家付きで売る場合は、現行の耐震基準を満たしていることが条件です。
耐震改修を行う場合は「耐震基準適合証明書」などの書類が必要です。
改修をしない場合は、解体して更地で売却することで対象になります。

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✅（5）売主が相続人であること

相続または遺贈（死因贈与を含む）によって取得した相続人（包括受遺者を含む）であること。

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✅（6）買主による解体・耐震改修（令和6年改正）

令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡では、
契約書に明記されていれば、買主が翌年2月15日までに解体または耐震改修を行った場合も対象になります。

これは非常に大きな改正で、売主が工事を負担しなくても特例を受けられるケースが広がりました。

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📋 4｜チェックリスト（簡単まとめ）

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🏡 5｜富田林・河内長野・南河内郡での実例

たとえば富田林市のK様。
昭和54年築の木造住宅を相続し、2年以上そのまま空き家にしていました。
相続から3年目前というタイミングでご相談をいただき、
当社で解体・販売スケジュールを立案。

結果、売却価格3,200万円・譲渡所得税ほぼゼロ円で成約。
「早く相談しておいて良かった」とお喜びいただきました。

このように、期限管理と耐震・解体の判断が早いほど結果は良くなる傾向があります。

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💬 6｜よくある誤解３つ

① 相続税の申告期限から3年以内に売ればいい？
→ ×　正しくは「相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。

② マンションも対象？
→ ×　区分所有建物（マンション・アパート）は対象外です。

③ 自宅の3,000万円控除と併用できる？
→ △　同じ年に両方使う場合、合計3,000万円が上限になります。

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🌸 7｜まとめ

この「空き家特例」は、知っているかどうかで何百万円も差が出る制度です。
条件を整理し、期限を意識して動けば、
税金の負担を大きく減らすことができます。

富田林市・河内長野市・南河内郡には昭和50年代の住宅が数多く残っています。
制度の対象に当てはまる可能性が高い地域です。

書類の準備、耐震証明、価格査定、解体計画、税理士連携——
テクノ住宅販売では、これらをワンストップでお手伝いしております。

💬 「どうせ古い家だから…」と思われた方こそ、
まずは一度ご相談ください。
その家が“負担”から“資産”へと変わる第一歩かもしれません。